Wet modernisering servicekosten

Servicekosten

Servicekosten zijn kosten die samenhangen met de bewoning van de woonruimte en aan de huurder worden doorbelast, zoals kosten voor de G/W/E, verwarming en verlichting van de gemeenschappelijke ruimten, beveiligingskosten, vergoeding voor bepaalde ter beschikking gestelde roerende zaken en bijvoorbeeld ook de kosten voor een internetvoorziening. Ook wanneer de verhuurder onderhoud uitvoert dat op grond van de wet art. 7:217 BW voor rekening van de huurder komt (op grond van het Besluit Kleine Herstellingen), kunnen deze kosten via de servicekosten worden doorbelast (mits partijen dat zijn overeengekomen).  Aan de hand van het Besluit Servicekosten kan men vaststellen welke kosten kunnen worden doorbelast als servicekosten, deze (huidige) lijst is niet- limitatief.

De definitie van servicekosten staat in artikel 7:237 lid 3 Burgerlijk Wetboek, waarin een onderscheid wordt gemaakt tussen nutsvoorzieningen met een individuele meter en (overige) servicekosten:

“In deze afdeling wordt verstaan onder kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter: de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter. Onder servicekosten wordt verstaan de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. Bij algemene maatregel van bestuur kunnen zaken en diensten worden aangewezen waarvoor de vergoeding moet worden aangemerkt als servicekosten.”

Servicekosten geschillen

In de praktijk ontstaan er vaak geschillen over het voorschot en de afrekening van de servicekosten. Het aantal servicekostengeschillen dat aan de huurcommissie wordt voorgelegd stijgt ieder jaar, in 2024  waren dat er 4.109 (jaarverslag HC). Ook kantonrechters behandelen regelmatig servicekostengeschillen. Die geschillen zien bijvoorbeeld op de vraag of de betreffende levering of dienst wel is overeengekomen; het ontbreken van gespecificeerde facturen, waaruit blijkt dat de leveringen en/of diensten betrekking hebben op het gehuurde; doorbelaste kosten voor het onderhoud van een tuin, dat is alleen toegestaan wanneer die tuin is afgesloten en exclusief is bestemd voor de huurder(s); de doorbelasting van kosten glasbewassing is alleen geoorloofd voorzover de huurder dit zelf had kunnen doen (huurdersonderhoud); volledig doorbelasten van VVE-servicekosten, terwijl VvE-kosten slechts aan een huurder mogen worden doorberekend voor zover deze direct zijn gerelateerd  aan het gebruik van de woning (gebruikskosten). Zie over de doorbelasting VvE servicekosten mijn eerdere blog.

Om de huurder (nog) beter te beschermen en om de regels omtrent servicekosten te verduidelijken en te verscherpen, is er de Wet Modernisering Servicekosten die naar verwachting op 1 januari 2027 in werking treedt. De belangrijkste wijzigingen zijn:

• Geen onderscheid meer tussen kosten nutvoorzieningen en overige servicekosten. Met de nieuw wetgeving (in artikel 7:237 lid 2 BW nieuw) komt men enkel nog te spreken van “servicekosten”, waaronder zowel nutsvoorzieningen met een individuele meter als alle overige servicekosten vallen;
• De invoering van een limitatieve lijst van categorieën zaken en diensten die als servicekosten mogen worden doorberekend. Door deze wijziging moet het voor verhuurders direct helder worden welke kosten wel en niet zijn toegestaan. Ook wordt de lijst gemoderniseerd om beter aan te sluiten bij de huidige praktijk;
•  Van een absolute begrenzing tot de in de lijst genoemde zaken en diensten zal geen sprake zijn. De nieuwe lijst heeft slechts een limitatief karakter, omdat het volgens de minister in sommige gevallen noodzakelijk is om flexibel te zijn door open normen te hanteren. Voor categorieën als roerende zaken, die moeilijk volledig op te sommen zijn, blijft ruimte bestaan voor interpretatie. Tegelijkertijd biedt de modernisering duidelijke grenzen, zodat bijvoorbeeld onroerende aanhorigheden expliciet buiten deze categorie vallen;
•  Het wetsvoorstel wijzigt ook artikel 7:259, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek met als doel explicieter vast te leggen dat servicekosten uitsluitend betrekking mogen hebben op daadwerkelijk gemaakte kosten, met een redelijke vergoeding voor de geleverde diensten;
• Op grond van de Wet goed verhuurderschap kunnen gemeenten handhavend optreden tegen verhuurders bij onjuiste toepassing van de regels rond servicekosten, waarbij de nieuwe regelgeving  behulpzaam kan zijn. Gemeenten doen op verzoek van een huurder of op eigen initiatief onderzoek naar het gedrag van een verhuurder en kunnen een waarschuwing geven, een last onder dwangsom of bestuursdwang opleggen of een boete opleggen. Gemeenten kunnen de huurprijs of de servicekosten niet vaststellen. Het gaat uitsluitend om het normeren van het gedrag van een verhuurder;
• Een belangrijke verandering is de uitbreiding van de toetsingsmogelijkheden van de Huurcommissie. Momenteel kan de Huurcommissie alleen het voorschotbedrag voor nutsvoorzieningen met een individuele meter toetsen. De overige servicekosten kunnen pas worden getoetst nadat de definitieve jaarafrekening is opgesteld. Dit onderscheid wordt opgeheven, waardoor de Huurcommissie voortaan het voorschotbedrag van alle servicekosten kan beoordelen:
• Indien een verhuurder geen jaarafrekening verstrekt, of het daartoe bestemde formulier niet (volledig) invult, dan stelt de Huurcommissie deze de kosten vast op basis van een normbedrag of op € 0,- indien de betreffende zaak of dienst niet door de verhuurder is geleverd. De Huurcommissie zal aldus niet langer zelf een jaarrekening opstellen.

Overgangsrecht

De Wet modernisering servicekosten, en daarmee het nieuwe regime servicekosten, zal enkel gelden voor huurovereenkomsten gesloten ná de inwerkingtreding van de wet (naar verwachting 1 januari 2027). De op dat moment bij de Huurcommissie lopende zaken zullen worden afgedaan op grond van het recht zoals dat gold op het moment van de indiening van de zaak bij de Huurcommissie.

Dit kan problematisch uitpakken bij wooncomplexen, waar aan alle huurders dezelfde (gemeenschappelijke) services worden verleend en deze diensten op grond van de nieuwe (limitatieve) lijst servicekosten niet meer als serviceposten worden aangemerkt. In dat geval zullen verhuurders deze diensten mogelijk niet meer met nieuwe huurders overeengekomen. Het limitatieve karakter van de lijst leidt derhalve tot een (ongewenste) begrenzing van de vrijheid tot het aanbieden van aanvullende leveringen en diensten.

Tot slot is in het kader van servicekosten van belang op te merken dat als gevolg van de invoering van de Wet betaalbare huur, ook huurders in het midden- en het vrije segment geschillen omtrent servicekosten kunnen voorleggen aan de Huurcommissie indien de huurovereenkomst is gesloten na 1 juli 2024.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen over servicekosten, neem dan contact met ons op.